Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости объекта в судебном порядке.
Очевидно, что государственная кадастровая оценка не в полной мере отражает рыночную стоимость объектов недвижимости, и фактически единственным способом установить реальную их стоимость является судебный порядок.
Дела по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной рассматриваются в порядке административного судопроизводства, по заявлению заинтересованного лица, собственника недвижимого имущества.
В последнее время количество подобных исков резко возросло, так как размер налога на имущество и землю непосредственно зависит от их кадастровой стоимости, которая искусственно завышается государственными органами, которые для составления оценки привлекают государственные предприятия.
Несмотря на определение в законе понятия кадастровой стоимости объекта, как полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (Закон "О государственной кадастровой оценке"), на практике кадастровая стоимость, определенная государственными предприятиями, намного превышает действительную, рыночную стоимость объекта.
Разрешение вопроса об определении рыночной стоимости недвижимости безусловно требует специальных познаний, которыми обладают специалисты в области оценки, и именно их заключения являются основанием для уменьшения действующей кадастровой стоимости объектов недвижимости и, как следствие, уменьшения налоговых отчислений их собственников.
Несмотря на предоставленную законом возможность определить кадастровую стоимость объекта посредством представления заинтересованным лицом в суд отчета об оценке, именно заключение судебной экспертизы по данному вопросу будет являться основанием для изменения кадастровой стоимости.
«Массовость» проведения кадастровой оценки государственными предприятиями (фактически по заказу государственных органов) не позволяет установить реальную стоимость объектов недвижимости, на которую влияет множество факторов, таких как: расположение объекта, его техническое состояние, планировка, этажность, наличие необходимых коммуникаций, качество ремонта, инфраструктура района, наличие транспортных развязок и т.д.
При установлении кадастровой стоимости недвижимости государственные предприятия не проводят непосредственного осмотра объекта, не учитывают его индивидуальные особенности, в связи с чем при выборе грамотного эксперта оспорить кадастровую стоимость не должно составлять особого труда.
При составлении отчета об оценке эксперт лично осматривает объект и изучает все факторы, которые влияют на его стоимость, используя различные подходы (затратный, доходный, сравнительный) и комплекс оценочных методов, позволяющих точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Очевидно, что при поступлении в суд заключения эксперта, согласно которому кадастровая стоимость спорного объекта будет уменьшена, государственным органом будут предприняты действия по оспариванию экспертного заключения.
В таком случае, благоприятный результат дела для истца будет полностью зависеть от обоснованности экспертного заключения, квалификации эксперта, проводившего оценку и полноты составленного им отчета о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.
