Оценка недвижимости сегодня считается очень востребованной услугой, которая может потребоваться неопределённому кругу лиц при совершенно различных обстоятельствах.
Проводится исследование как по инициативе собственника, кредитных учреждений и государственных органов, так и при наличии иных заинтересованных лиц.
Что это такое?
Оценка недвижимости – представляет собой процесс определения стоимости конкретного объекта или отдельных прав на него. Это полноценное и глубокое исследование, которое требует наличия не только специфических познаний, но и положительного опыта выполнения аналогичных экспертиз.
В каких случаях нужна оценка?
К специалисту в сфере оценки недвижимости зачастую обращаются при совершении каких-либо действий с объектом:
- При купле-продаже;
- При дарении;
- Для определения размера арендной ставки (аренда);
- При передаче доли в собственность в качестве вклада в УК компании;
- Для оформления кредита в т.ч. ипотеки;
- При возникновении наследственных споров;
- При наличии судебных и имущественных споров в отношении недвижимости;
- Для установления страховой суммы;
- При оценке ущерба в случае стихийных бедствий;
- При составлении брачного контракта;
- Для органов опеки;
- При ликвидации объектов недвижимости;
- В случае переуступки долговых обязательств на конкретный объект недвижимости;
- При подготовке документов (о наличии имущества) для посольства.
Кроме того, оценка необходима, когда хочется узнать реальную цену объекта недвижимости; при оспаривании кадастровой стоимости и при банкротстве, как гражданина, так и юридического лица.
В подобных ситуациях рыночная стоимость имущества устанавливается оценщиком на дату оценки.
Что и зачем исследует экспертиза
Поскольку в процессе оценки изучается стоимости объекта недвижимости или отдельных прав на него, то специалисты исходя из назначения недвижимости (коммерческая, жилая и прочая) и формальных характеристик (площадь, расположение, планировка, наличие узаконенной перепланировки, этажность дома и т.д.) подбирают наиболее подходящий метод. Объектами оценки могут выступать:
- Участки земли;
- Жилые и нежилые здания;
- Коммерческая недвижимость;
- Сооружения;
- Частные домовладения;
- Жилые и нежилые помещения в зданиях и сооружениях;
- Имущественные комплексы;
- Офисные здания, офисы;
- Складские помещения и т.д.
Используемое оборудование
Специальное оборудование для установления стоимости недвижимого объекта не применяется. Однако представляя собой целый комплекс работ, перечень и наименование которых напрямую зависит от цели экспертизы, самого объекта и состояния конъюнктуры ранка недвижимости, оценка требует наличия опыта и знаний, ответственности и применения современных компьютерных программ, вычислительных приборов и некоторых иных специфических инструментов.
Особенности исследования
Считаясь довольно сложным исследованием, экспертиза недвижимости использует 3 ключевых подхода и проходит несколько этапов.
Профессиональные оценщики используют следующие методы (подходы):
- Сравнительный метод базируется на данных анализа рынка недвижимости по аналогичным объектам недвижимости с коррекцией на отклонения;
- Затратный метод состоит в установлении уровня затрат на полное восстановление этого или на возведение аналогичного объекта с учетом его фактического износа;
- Доходный метод позволяет определить размер возможного дохода, который может получить собственник недвижимости при его реализации или сдачи в аренду, с учетом потерь от простоя.
В большинстве случаев используется именно сравнительный подход (метод).
Первоначально определяется конечная цель исследования, а перед экспертом ставятся задачи и вопросы, на которые нужно предоставить ответы.
Затем происходит предварительный осмотр объекта недвижимости, сбор первичных данных, выполняется их детальный анализ.
В дальнейшем эксперт выбирает наиболее подходящий метод исследования, проводит необходимые расчеты.
Все выводы, сделанные в процессе исследования, отражаются в итоговом документе – отчете, а также в независимом экспертном заключении относительно стоимости объекта.
Особенности оценки коммерческой недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости происходит по общим правилам, но требует соблюдения некоторых моментов:
- Во-первых, это объекты, которые приносят или могут приносить в будущем определенный доход в процессе эксплуатации;
- Во-вторых, это более сложный и ответственный процесс, поскольку кроме основных параметров объекта и текущих предложений на рынке, нужно учитывать и уровень потенциального (или регулярно получаемого) дохода.
К объектам коммерческой недвижимости относятся:
- Торговые помещения.
- Площадки, используемые компаниями.
- Офисные помещения.
- Выделенные бизнес зоны в зданиях и отдельно стоящие сооружения.
Использование полученных результатов
Результаты оценки, выраженные в отчете, составленном по всем правилам и скрепленным подписью исполнителя и печатью экспертного учреждения, может использоваться в тех целях, которые изначально были заявлены в задании на оценку. Наши отчеты и заключения принимаются кредитными учреждениями и государственными органами, используются в качестве доказательства на суде, принимаются коммерческими организациями.
Примеры из судебной практики
Любая недвижимость, обладая определённой материальной ценностью, довольно часто выступает предметом судебных разбирательств. При этом предметом спора может выступать как сам недвижимый объект, так и его цена.
Но независимо от характера разбирательства, стоимость спорной недвижимости, всегда будет иметь основное значение, поскольку именно от нее напрямую зависит величина исковых требований и соответственно возмещений.
Среди категорий дел, в ходе которых к нам обращаются за предоставлением компетентного мнения, основную массу занимают бракоразводные процессы, связанные с разделом имущества при разводе, наследственные споры, а также споры, связанные с изъятием недвижимости для государственных и муниципальных нужд и дела, в рамках которых приставы обращают взыскание на имущество должника. Любое из дел при условии своевременной и грамотной оценки всегда можно повернуть в свою сторону и истцу, и ответчику.
Почему выбирают нас
Обращаясь к профессионалам нашей компании, каждый клиент получает опытных, грамотных и ответственных исполнителей, широкий спектр выполняемых исследований, современное оборудование, инновационные программы и актуальные методики, а также:
- Индивидуальный подход к каждой ситуации;
- Учет пожеланий клиента;
- Консультация в доступном формате и информационная поддержка;
- Легальность оценки;
- Соблюдение поставленных сроков;
- Конфиденциальность;
- Демократичные цены;
- Работа на результат.
